1.     Premessa

Con il d. lgs. 14 marzo 2011 n. 23, e secondo quanto previsto dall’art. 13 del D.L. 6 dicembre 2011 n. 201, convertito con modificazioni con la legge 22 dicembre 2011 n. 214, è stata disposta l’anticipazione, in via sperimentale, a decorrere dall’anno 2012 e fino al 2014, in tutti i comuni del territorio nazionale della Imposta Municipale Propria (IMU).

L’applicazione a regime dell’imposta municipale propria è stata fissata al 2015.

Le peculiarità della nuova imposta sono le seguenti:

-     Torna la tassazione sulla prima casa ed escono dall’Irpef gli immobili a disposizione.

-     Viene limitata la discrezionalità dei comuni in materia di agevolazioni.

-     Vengono riscritte le regole per la tassazione, con l’aumento del coefficiente di rivalutazione delle rendite catastali, il ritorno a tassazione sulla prima casa e sugli immobili in uso gratuito ai familiari.

-     Sono tassati per la prima volta anche gli immobili rurali utilizzati dai coltivatori diretti, seppure con qualche agevolazione.

-     Sono riscritte le regole per la tassazione del reddito fondiario, più restrittive rispetto al passato, soprattutto per quel che riguarda il concetto di abitazione principale.

 2.     L’Imposta municipale unica e le tasse sui redditi fondiari

L’IMU assorbirà le imposte sui redditi fondiari delle persone fisiche relative ai beni non locati. Dal 2012 gli immobili a disposizione spariranno dalla dichiarazione fiscale, poiché l’Imu andrà a sostituire:

-       Ici

-       Irpef

-       Addizionali comunali e regionali

Nulla cambierà per gli immobili dati in locazione, il cui reddito da locazione continuerà ad essere sottoposto alla tassazione con le regole ordinarie.

3.    I soggetti tenuti al pagamento

Non cambia la lista dei soggetti passivi tenuti a pagare l’imu, rispetto a quanto previsto per l’Ici.

Sono obbligati al versamento dell’imposta:

-       il proprietario

-       l’usufruttuario

-       il titolare di diritto di uso

-       il titolare di diritto di abitazione

-       il titolare di diritto di superficie

-       il titolare di enfiteusi

-       il locatario finanziario

-       il concessionario di aree demaniali

  4.    I beni immobili sottoposti a tassazione

Come nel caso dell’Ici, con l’Imu sono sottoposti a tassazione i beni immobili, ovvero:

-       i fabbricati

-       le aree fabbricabili

-       i terreni agricoli

Con riferimento a questi ultimi, occorre però precisare che i terreni agricoli siti nel nostro territorio sono di fatto esenti dall’IMU in base all’art. 7 del d.l. n. 504/1992, che considera esenti da imposta i terreni agricoli svantaggiati, ovvero ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi dell’articolo 15 della legge 27 dicembre 1977, n. 984.

5.    Aliquote e base imponibile

Le aliquote base stabilite, a livello nazionale, dall’art. 13 del decreto salva Italia sono così definite:

-       0,40% per la prima casa e le relative pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità per categoria, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo;

-       0,76% per gli altri immobili;

-       0,20% per i fabbricati rurali ad uso strumentale.

Ai comuni è concessa la facoltà di modificare, in aumento o in diminuzione, l’aliquota fissata a livello nazionale, nelle seguenti misure:

-       fino ad un massimo di 0,2 punti per la prima casa e gli immobili dati in locazione;

-       fino ad un massimo di 0,3 punti per gli immobili non locati.

I comuni hanno inoltre la facoltà di ridurre l’aliquota fino allo 0,4 nel caso di immobili:

-       non produttivi di reddito fondiario, ai sensi dell'articolo 43 del Tuir;

-       posseduti dai soggetti passivi dell'imposta sul reddito delle società e dati in locazione.

Per gli immobili strumentali alle attività agricole l’aliquota può essere ridotta fino allo 0,1%.

5.1 La rivalutazione delle rendite catastali

La base imponibile dell’Imu è costituita dalla rendita catastale rivalutata del 5% ed aumentata in base ai seguenti moltiplicatori:

-       160 (fabbricati del gruppo catastale A e categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10);

-       140 (fabbricati del gruppo catastale B e categorie catastali C/3, C/4 e C/5);

-       80 (fabbricati della categoria catastale A/10);

-       80 (fabbricati della categoria catastale D/5);

-       60 (fabbricati del gruppo catastale D); 65 dal 2013

-       55 (fabbricati della categoria catastale C/1).

 6.    La prima casa

Per abitazione principale, si intende:

-       l'immobile, iscritto nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente;

-       l'unità immobiliare di proprietà delle cooperative edilizie adibita ad abitazione principale dei soci assegnatari;

-       la casa coniugale che, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, sia stata assegnata all'altro coniuge, a condizione che il proprietario non possieda o non sia titolare di altro diritto reale su un immobile destinato ad abitazione e situato nello stesso comune.

6.1 La detrazione in cifra fissa

Per l’abitazione principale e per le relative pertinenze, accanto all’aliquota agevolata dello 0,4 per cento, è introdotta una detrazione in cifra fissa di 200 euro, rapportata al periodo dell’anno durante il quale l’immobile viene effettivamente utilizzato come prima casa. Se l’unità immobiliare è adibita ad abitazione principale da più soggetti passivi, la detrazione spetta a ciascuno di essi proporzionalmente al periodo per il quale la destinazione medesima si verifica, a prescindere dalla quota di possesso.

6.2 La detrazione per i figli conviventi

In aggiunta alla detrazione in cifra fissa, il decreto salva Italia ne ha aggiunta una del tutto nuova, ovvero un’ulteriore detrazione di 50 euro per ciascun figlio di età inferiore ai 26 anni convivente nell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale. L’importo complessivo di tale maggiorazione, al netto della detrazione di base, non può comunque superare il tetto massimo di 400 euro.

7.     Fabbricati agricoli

L’Imu sostituisce le imposte sui redditi non solo nel caso dei redditi da fabbricato ma anche per i terreni agricoli, sui quali dal 2012 aumenta la tassazione sia perché il moltiplicatore della base imponibile passa dal 75 previsto per l’Ici, al 120 stabilito per l’Imu, sia perché l’aliquota è fissata al 0,76 contro il precedente 0,4 per cento.

Per la prima volta, inoltre, scatta la tassazione anche per i fabbricati rurali utilizzati dagli agricoltori come abitazione, che fino al 2011 godevano dell’esenzione dall’imposta comunale come pure dalle imposte sui redditi.

8.    Aree fabbricabili

Non cambiano la norme rispetto all’Ici, ma solo l’aliquota.

In questo caso, infatti, l’aliquota da applicare sarà quella massima prevista, non essendoci eccezioni di sorta.

9.    Il calcolo dell’imposta

Le regole per il calcolo dell’imposta non cambiano nel passaggio tra Ici e Imu. In riferimento alle agevolazioni prima casa, la base imponibile per la detrazione di 200 euro è unicamente quella dell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale e delle sue eventuali pertinenze,e non quella di tutti gli immobili posseduti a titolo di proprietà od altro diritto reale.

La detrazione, come stabilito dalle norme, spetta solo in riferimento al periodo dell’anno durante il quale si protrae la destinazione ad abitazione principale.

10.  Termini e modalità di pagamento

Per il pagamento dell’Imu si seguono le stesse regole stabilite per l’Ici.

L’imposta sarà dovuta per l’anno in corso e il pagamento avverrà, per chi sceglie di pagare in due rate di pari importo, secondo le ordinarie scadenze:

-     16 giugno

-     16 dicembre

In alternativa, è possibile effettuare il versamento in un’unica soluzione il 16 giugno. L’unica novità dal punto di vista delle modalità di versamento, è l’obbligo dell’utilizzo del modello F24.